Kuinka Myydä Asunto Ilman Viraston Apua

Kuinka Myydä Asunto Ilman Viraston Apua
Kuinka Myydä Asunto Ilman Viraston Apua

Video: Kuinka Myydä Asunto Ilman Viraston Apua

Video: Kuinka Myydä Asunto Ilman Viraston Apua
Video: 5 parasta vinkkiä ensiasunnon ostajalle! 2024, Maaliskuu
Anonim

Kauppa kiinteistövälitystoiminnan kanssa tai ilman sitä toteutetaan käytännössä saman järjestelmän mukaisesti. Joten aloitetaan alusta.

kuva
kuva

Oletetaan, että sinulla on asunto, jonka päätät myydä. Suurin osa kiinteistömarkkinoiden liiketoimista - noin 80% - on niin sanottuja vaihtoehtoisia, joissa myydään huoneistosi toisen ostamiseksi. Mutta tänään puhumme vain asuntojen myynnistä saadaksesi rahaa, koska tämä menettely sisältyy kaikkiin yhdistettyihin tapahtumiin.

Mahdollisuuksien arviointi, kuulemiset

Ensimmäinen asia asunnon myynnissä on ainakin karkeasti arvioida omaisuus, eli saada tietoa kustannuksista. Helpoin tapa on tutkia Moskovan kiinteistöjulkaisuja, jotka toimittavat tällaisia tietoja nopeasti, esimerkiksi Iz Ruk v Ruki -lehti. Muista pitää mielessä, että sanomalehden huoneistohinnat eivät ole tosiasia, vaan myyjien toiveet.

Seuraava tärkeä kohta on asunnon toimittaminen markkinoille. Meidän on varmistettava, että mahdollisimman monet potentiaaliset ostajat tietävät siitä. Nykyään Moskovassa on noin tuhat pientä ja keskisuuria kiinteistövälitystoimistoa, joissa tietoja huoneistostasi hyväksytään ilmaiseksi, syötetään tietokantaan ja tarjotaan kaikille potentiaalisille ostajille. Suuret kiinteistövälitystoimisto eivät hyväksy tällaista tietoa, vaan tekevät parempana yksinoikeussopimuksen, joka edellyttää kaikkien mainonnasta, rekisteröinnistä ja tarvittavien asiakirjojen paketin keräämisestä huolehtimisen siirtämistä yritykselleen.

Toinen tapa on lähettää mainos Iz Ruk v Ruki -lehdessä tai Internetissä puhelinnumerollasi (yleensä kotona). Tällä on hyvät ja huonot puolensa. Määrittämällä kotisi puhelinnumerosi sinulla on suora yhteys ostajaan tai kiinteistövälittäjään. Mutta pidä mielessä, että kommunikoidessasi suoraan näiden ihmisten kanssa et voi ennustaa, kuinka kunnollinen tämä tai tuo soittaja on ja mitkä hänen todelliset aikomuksensa ovat.

Paljon riippuu ilmoituksen lähettämisen säännöllisyydestä. Jos asunto on listattu nestemäiseen hintaan, mainos on julkaistava vähintään kaksi kertaa viikossa. Jos asunto on myytävä erittäin nopeasti - kolme kertaa viikossa. Mainoksen lähettäminen päivittäin on turhaa.

Näytä, neuvotella

Takaisinkutsut alkavat, neuvottelet, kommunikoit ja sovit katseluajan. Tätä on kohdeltava erittäin huolellisesti. Et tunne ihmisiä, jotka tulevat huoneistosi, joten on parempi poistaa arvoesineet ja esineet näkyvistä paikoista. Mutta sinun on silti näytettävä kaikki nurkat ja kulmat (esimerkiksi onko kaapin takana tapetti). Kokemus on osoittanut, että potentiaalista ostajaa kiinnostaa vain huoneiden kunto ja katon korkeus. Hän voi katsella huoneita yli viisi minuuttia vain, jos sen on tarkoitus myydä asunto, jossa on huonekaluja tai kunnostustöitä. Jos sopimusta ei ole, mutta kiinnostus huonekaluihin on syntynyt, se on epänormaalia ja sen pitäisi varoittaa sinua.

Oletetaan, että henkilö on suostunut ostamaan asunnon ja on valmis keskustelemaan sen myyntiehdoista. Neuvottelut alkavat. On erityinen ilmaisu - seistä kauppa. Hyväksymällä välittömästi ostajan ehdot, osoitat, että voit siirtyä hintaan pidemmälle kuin mitä heti käytetään. Tämä on peruspsykologiaa, ja sitä tapahtuu usein.

Neuvo: ensimmäinen asiakas, joka päättää ostaa asuntosi heti ensimmäisellä tarjotulla hinnalla, suosittelemme sitä … olemaan myymättä. On syytä uskoa, että aliarvioit huoneiston ja myyt sitä halvalla. Vaikka ehkä olet vain onnekas, ja juuri tämä henkilö tarvitsee huoneiston tässä paikassa, tähän hintaan. Näin tapahtuu myös.

Jos ostaja tuli katsomaan kiinteistönvälitystoimiston edustajan kanssa, sinulla on mahdollisuus saada osa palveluista melkein ilmaiseksi. Agentti voi yrittää ratkaista ongelmasi yhdessä kiinteistövälitystoimistoissa, joten pääset haluamattomasti tietyn yrityksen palveluun, joka voi … laskuttaa juuri tästä palvelusta. Esimerkiksi sanoa, että "… tilanne on enemmän kuin vakava, sitoudumme ratkaisemaan sen, ja se maksaa niin paljon". Sinulla on oikeus hyväksyä tai olla hyväksymättä tarjottuja ehtoja, voit kieltäytyä palveluista ja alkaa myydä itse.

Toinen vinkki: jos asunto myydään ilman toimiston osallistumista, on parempi, että myyjät neuvottelevat kotona tai toimistossa ja ostajat kotona. Tällaisissa tapauksissa on osa "omaa" aluetta, jossa henkilö tuntee olonsa mukavammaksi, rauhallisemmaksi, luottavaisemmaksi.

Sopimus myyjän (ostajan) kanssa

Useat myyjät, sanalla ilmaistuna näennäisen myönteisen päätöksen jälkeen, poistavat asuntoilmoituksen olettaen, että ostaja voi jatkaa etsimistä kannattavammasta vaihtoehdosta. Siksi myyjien tulisi päästä sopimukseen saavuttaakseen ennakkomaksun asunnon ostovelvollisuuden varmistamiseksi.

Suosittelemme, että ostajat eivät esitä tätä kysymystä, jätä kysymys, jotta he voivat olla vapaita jatkotoimissaan. Tässä tapauksessa on kuitenkin olemassa riski "menettää" haluamasi huoneisto, jos myyjä löytää kannattavamman asiakkaan.

Seuraava on melko herkkä hetki. Oletetaan, että olet sopinut, että ostaja antaa tietyn määrän rahaa asuntosi ostamisen turvaamiseksi. Kuinka tämä toteutetaan, kuinka siirtää rahaa niin, ettei tulevaisuudessa ole ongelmia?

On olemassa oikeudellisia käsitteitä: talletussopimus ja ennakkosopimus. Jos olet asunnon myyjänä allekirjoittanut talletussopimuksen, sinun on ymmärrettävä, että tarkoitussopimuksen irtisanominen, eli kieltäytyminen myymästä asuntoa tälle ostajalle, voi merkitä tiettyjä seuraamuksia. Koska oikeudellisesta näkökulmasta se tarkoittaa "myyjän maksuhäiriötä ja summan palauttamista kaksinkertaiseksi". Siksi kokenut ja pätevä ostaja asianajajansa kanssa asettaa sinut helposti taloudellisesti riippuvaiseksi.

Asunnon ostajalle osoitteen, hintaominaisuuksien ja myyntiehtojen lisäksi ei pidä unohtaa sopia asunnon laillisen (otteen) ja fyysisen vapauttamisen ehdoista. Fyysinen vapautuminen on esineiden ja huonekalujen poistamista siitä. Jos ehtoja ei ole määrätty, ostaja vaatii usein huoneiston vapauttamista heti notaarisopimuksen allekirjoittamisen jälkeen.

Tarkistaminen, sopimuksen valmistelu, asiakirjojen kerääminen

Kun kaikki paperit on laadittu ja ennakkomaksu huoneistosta on hyväksytty, kaupan valmistelu alkaa. Myyjien vastuulla on kerätä täydellinen asiakirja. Tämä tarkoittaa tarvetta käydä läpi kaikki tapaukset ja saavuttaa - korostan tietyssä ajassa - tarvittavien paperien hankkiminen. Tämä on melko monimutkainen menettely.

Asunnon myymiseksi sinulla on oltava seuraavat asiakirjat:

1. Omistusasiakirjat asunnon hankintatavasta riippuen, esimerkiksi: siirtosopimus, todistus asunnon omistuksesta, asunto-osuuskunnan todistus maksetusta osuudesta, STT-rekisteröintitodistus, todistus perintöoikeudesta, myyntisopimukset, lahjoitus, vaihto, vuokraus, tuomioistuimen päätöksestä. Jos asunnon asiakirjat menetetään, asunto voidaan myydä rekisteröintikomitean antaman rekisteriotteen mukaisesti. Totta, tässä tapauksessa on pidettävä mielessä, että teoreettisesti ote voidaan ottaa ainakin joka päivä. Toisin sanoen tilanne on mahdollinen, kun myyjä, hyväksynyt ennakkomaksun, myy huomenna asuntonsa toiselle ostajalle. Siksi tässä tapauksessa suosittelemme, että annat ennakkomaksuna enintään 100-200 dollaria tappioiden minimoimiseksi.

2. STT: ssä on hankittava: todistus (lomake 11-A, voimassa yhden kuukauden); pohjapiirros, selitys (voimassa 1 vuosi).

Näiden papereiden keräämiseen tarvitaan itse nimikirjoitusten alkuperäiskappaleet, passi ja noin 150 ruplaa.

3. PRUE: ssa sinun on otettava:

- ote talokirjasta - passitoimistossa;

- kopio taloudellisesta ja henkilökohtaisesta tilistä ja todistus vuokrarästien puuttumisesta - kirjanpitoosastolla

Kaikki nämä sertifikaatit ovat voimassa yhden kuukauden. Niiden keräämiseen tarvitaan vuokrakirja, passi tai valtakirja (jos et ole omistaja).

4. Puolison (myyjän tai ostajan) notaarin vahvistama suostumus asunnon vieraantamiseen (ostamiseen).

5. Edunvalvontaviranomaisten lupa, jos kauppaan osallistuu alaikäisiä lapsia.

6. Veroviraston antamat todistukset, jos huoneisto on saatu lahjana tai perintönä tai jos se sijaitsee Moskovan alueella.

7. Siirtosopimus, jos asunto oli vieraantunut 01.03.96 jälkeen.

Kun kaikki edellä mainitut asiakirjat on kerätty, on välttämätöntä tarkistaa, onko niissä nimien, osoitteiden, päivämäärien, allekirjoitusten ja niiden transkriptien johdonmukaisuus ja kaikkien kyseessä olevien alueiden koko. Tähän mennessä olemme laskeneet noin 20-22 tyyppistä omistusasiakirjaa huoneistolle, joka voi olla vain. Korostan - ei 2, ei 5, ei 8, vaan 22! Siksi suosittelemme, että hankit oikeudellista neuvontaa tässä vaiheessa. Asunnon ostajat - ymmärtämään, miten nämä asiakirjat ovat lain vaatimusten mukaisia. Myyjälle - varmistaaksesi, että asunto on mahdollista myydä niitä käyttäen määritetyssä ajassa. Usein syntyy tilanne, jossa myyjä uskoen, että sillä on riittävät asiakirjat tapahtumaa varten, ottaa talletuksen rekisteröinnin selkeästi sovittujen määräaikojen mukaisesti, mutta ei kestä niitä. Yhtäkkiä käy ilmi, että yksi omistajista on kuollut,eikä perintöä paljastettu, koska ihmiset pitivät sitä tarpeettomana. Tämän seurauksena tällaista asuntoa ei voida myydä ennen kuin kaikki oikeudelliset muodollisuudet on ratkaistu.

Pankki, notaari, rekisteröinti

Oletetaan, että kaikki huoneiston asiakirjat ovat kunnossa ja on aika keskustella keskinäisistä sopimuksista, missä ja miten ne tehdään. Yleisin tapa on selvittää tallelokero ostajan nimiin rekisteröidyn asunnonostosopimuksen nojalla. Suosittelemme, että olet varovainen valitessasi pankkia. Jos ostaja tarjoaa tietyn pankin ja väittää, että hänen rahansa pidetään siellä, ja hallituksen puheenjohtaja on hänen paras ystävänsä, suosittelemme, että et hyväksy tätä vaihtoehtoa. Tässä tilanteessa kaikenlainen asiakkaan aseman väärinkäyttö on varsin hyväksyttävää. On oltava neutraali alue, joka sopii molemmille puolille. Siksi keskinäisistä selvityksistä on keskusteltava etukäteen, jopa talletuksen siirron (tai vastaanottamisen) aikana.

Rahan asettamisen jälkeen sinun on vahvistettava (pyynnöstäsi) sopimusten toteutus tai toimitettava välittömästi asiakirjat valtion rekisteröintiä varten.

Laillinen ja fyysinen vapautus, hyväksymistodistus

Kun saat vihdoin rekisteröidyt asunnon myynti- ja ostosopimukset, joissa on todistukset valtion oikeuksien rekisteröinnistä, sinun on vapautettava asunto laillisesti (poistettava rekisteröinti) ja fyysisesti (tavaroiden poistaminen). Ja jos et ole sopinut rahan viivästymisestä ennen asunnon siirtoa lain mukaan (joka on laadittu yksinkertaisella kirjoituksella huoneiston avainten ja yleishyödyllisten laskujen kirjoitushetkellä), prosessin hallitseminen on sinulle ongelmallista.

Nämä ovat yleensä perussääntöjä, joita tulisi noudattaa ostettaessa tai myydä asuntoa. Jos olet tosissasi neuvojamme ja toiveitamme, tutustu huolellisesti rekisteröintimenettelyyn ja asiaankuuluvien asiakirjojen valmisteluun, voit siirtyä turvallisesti tapahtumaan. Ja jos sinulla on kysyttävää, ota meihin yhteyttä. Yrityksemme järjestää väestölle säännöllisesti ilmaisia seminaareja kiinteistöasioista (katso tämän numeron materiaalit), ja sillä on yli sata konsultointipistettä kaikkialla Moskovassa.

Suositeltava: