Kuinka Tehdä Vuokrasopimus Oikein

Kuinka Tehdä Vuokrasopimus Oikein
Kuinka Tehdä Vuokrasopimus Oikein

Video: Kuinka Tehdä Vuokrasopimus Oikein

Video: Kuinka Tehdä Vuokrasopimus Oikein
Video: Kuinka vuokralainen häädetään? 2024, Maaliskuu
Anonim

Vuokralaan asuntoja hyvämaineisten kiinteistövälitystoimistojen kautta vuokralaiset uskovat, että heille taataan apua konfliktien yhteydessä asunnon omistajien kanssa. Ja he ovat vakavasti pettyneitä: agentit kieltäytyvät osallistumasta kotimaisiin näyttelyihin. Joskus käy ilmi, että kiinteistönvälittäjien lupaukset valita toinen asunto, jos et ole samaa mieltä asunnon omistajien kanssa, eivät ole hintansa arvoisia - kuten tapahtuu "Rahan" lukijoille, jotka jättivät viestejä verkkosivustollemme. Itse asiassa vain sopimuksessa esitetyt sanat ovat arvokkaita. Eikä viraston, vaan itse vuokranantajan kanssa.

kuva
kuva

Varo, paha rakastajatar

Et voi pitää koiraa, sitten tupakoida, sitten ajaa tyttöjä - asunnon omistajalta vuokralaiselle yhtäkkiä mahdollisesti syntyneet väitteet ovat silmiinpistäviä. "Asuntokiinteistöjen vuokramarkkinat ovat kiistanalaisimmat palvelumarkkinat", sanoo Veronika Pankova, Moskovan kiinteistövälitysliiton (IDA) alaisen kiinteistöpalvelujen kuluttajansuojavaliokunnan päällikkö, kategorisesti. "Viime aikoina meillä oli sellainen tapaus: nuori mies vuokrasi huoneen" kopeikkapalana "vanhalta naiselta, mutta pystyi asumaan siellä vain kuukauden. Isoäiti pyysi häntä hieromaan häntä, sitten käymään päivittäistavarakaupassa, mutta tyttöjä ei päästetty hänelle mustasukkaisuudesta." Usein asunnon omistajat häiritsevät vuokralaisia sopimuksia vastaan, jotka on tehty suullisesti vuokrasopimusta allekirjoitettaessa. Lapsiperheet antavat paljon syitä pahantahtoisten omistajien kiusaamiseen: he sanovat,tyttäresi piirsi kasvot taustakuvaan - remontoi koko huoneisto. Tai päinvastoin, aikuisen pysähtyneisyyden suunnittelu on niin kallis emännälle, että hän kieltäytyy ehdottomasti vaihtamasta nuhjuista taustakuvaa. Syy ristiriitaan rahan lukijan Elena Mikheevan, joka jätti viestin verkkosivustollemme, ja vuokraamiensa neliömetrien omistajien välillä olivat huonekalut: vuokralaiselle kiellettiin tuoda omaa, kun hän oli määrännyt asumaan paikallisissa raunioissa. Lopuksi tapahtuu, että kaikki on kunnossa lastesi, koiriesi ja lipastoidesi kanssa, mutta omistaja itse osoittautuu katastrofiksi, joka uskoo olevansa oikeus vierailla avaimella kahdesti viikossa sinulle vuokratussa huoneistossa. Puhumattakaan vilpillisistä suunnitelmista, kun käy ilmi, että omistaja, jolta vuokrait huoneiston, ei todellakaan ole sellainen, ja ilmoitettu todellinen omistaja vaatii kiireesti neliömetrien vapauttamista.

Samanlainen tarina tapahtui "Virhe" -toimiston asiakkaan Maxim Komovin kanssa. "Agenttini otti asunnon, ja me kaksi menimme tapaamaan omistajaa. Hän näytti passin, jolla oli oleskelulupa, ja asiakirjan, jossa hän oli mainittu tämän asunnon ostajana. Agentti katsoi asiakirjoja, koska sopimuksessani" Defectin "kanssa sanottiin, että hänen pitäisi tarkistaa He allekirjoittivat sopimuksen, sain avaimet, omistajalle maksettiin etukäteen kaksi kuukautta etukäteen, agentille tilattiin 100% kuukausivuokrasta ", sanoo komov. Kun epäonninen vuokralainen saapui vuokrattuun huoneistoon päivää myöhemmin tavaroiden kanssa, kävi ilmi, että siinä asui jo ihmisiä, jotka olivat vuokranneet sen toisen saman edustajan välityksellä. Kävi ilmi, että omistaja, kuten hänelle näytetyt paperit, ei ollut todellinen:hän itse vuokrasi asunnon alkuperäiseltä omistajalta puolitoista kuukautta sitten ja väärennti otsikkodokumentit. Komovin mukaan liiketoimen oikeudellisesta puhtaudesta vastaava virasto myönsi alun perin syyllisyytensä ja lupasi korvata kustannukset (yhteensä 90 tuhatta ruplaa), mutta ei kiirehtinyt palauttamaan rahaa. Ja yhdessä vaiheessa asiakkaalle kerrottiin, että "yritys oli suljettu".

Jos huijarit törmäävät kuitenkin lähinnä yksittäisten välittäjien tai näennäisvirastojen palveluihin, niin isojen nimien omaavien kiinteistöyhtiöiden asiakkaita ei suojata asunnon omistajien tyrannialta. Tänään annoit agentille huomattavan määrän - kuukausimaksu vuokratusta huoneistosta (Moskovan keskimääräisen "odnushka" -vuokrauksen kustannukset ovat jo lähestymässä 1000 dollaria), huomenna riitelit omistajan kanssa (joka muuten sai heti yleisen käytännön mukaan kahden kuukauden maksun), mene toimistoon - ja saat melkein varmasti käännöksen portilta. Jos et ole ollut valppaana sopimuksia laadittaessa, edustajien haluttomuus ratkaista ongelmasi on todennäköisesti täysin laillista, varoittaa Veronica Pankova IDA: sta.

Yksityiskohtien laatiminen

Välittäjien velvollisuudet määräytyvät palvelujen tarjoamista koskevassa sopimuksessa. Jokaisella toimistolla on oma, mutta näet yhteisen piirteen, joka on asiakkaille erittäin epämiellyttävä: on erittäin harvinaista, että vakiosopimuksessa on lauseke kiinteistönvälittäjien osallistumisesta tulevaisuudessa (joka alkaa seuraavana päivänä sen jälkeen, kun osapuolet kättelevät valitsemassaan huoneistossa) asiakkaidensa kohtalo. "Kiinteistönvälittäjä on sinulle velkaa täsmälleen niin paljon kuin sopimuksessa luvattiin. Monet kiinteistövälittäjät eivät halua olla välimiehiä, jos kiinteistön omistajan ja vuokralaisen välillä on ristiriita", Veronika Pankova sanoo. "Tämä kanta on osittain perusteltu, koska kukaan ei voi taata, että tulevaisuudessa vuokralainen ja vuokranantaja ymmärtävät täysin."

Yleensä toimiston kanssa sopimuksessa määrätyt palvelut ovat vähäisiä: asunnon etsiminen asiakkaan määrittelemien parametrien perusteella ja sen katselun järjestäminen. "Tosielämän asuntovaihtoehtojen määrä, jonka voimme tarjota, ylittää huomattavasti niiden tarjousten määrän, jotka ihmiset löytävät lukemalla ilmoituksia pylväistä ja sanomalehdistä", sanoo Miel-Arendan ensimmäinen apulaisjohtaja Maria Zhukova. Kiinteistönvälittäjien logiikan mukaan käy ilmi, että heidän asiakkaansa maksavat rahaa pääasiassa edustajien tukikohdista ja mahdollisuudesta säästää aikaa, joka olisi käytettävä itsenäisiin puheluihin vuokranantajille. Terve järki kuitenkin ehdottaa, että jos asunto löytyy sinulle tänään ja huomenna käy ilmi, että et voi asua siinä omalla tahdollasi, se on sama kuin jos sinulle ei löytynyt mitään. Siksi kiinteistönvälittäjät ottavat asiakkaansa kanssa tekemänsä edustussopimuksen lisäksi pääsääntöisesti vielä yhden velvoitteen: ne auttavat laatimaan vuokrasopimuksen, joka säätelee asunnon omistajan ja vuokralaisen suhdetta. Juuri tämä työsopimus osoittautuu kompastuskiveksi konfliktitilanteissa.

Vuokrasopimus voidaan laatia myös vuokranantajan kanssa, jonka löysit ilman välittäjien apua. Ammattimaisen asianajajan apu tällaisen paperin laatimisessa maksaa sinulle noin 3 000 ruplaa, kertoo "Legal Protection" -yhtiön asianajaja Bogdan Leskiv. Kiinteistönvälittäjät eivät vaadi tätä rahaa asiakkaalta: kaikki sisältyy provisioon. Siksi on mahdollista, että joskus tällaiset kuluttajaominaisuuksia koskevat sopimukset muistuttavat hiirenloukkuyhdistelmään kuuluvaa ilmaista juustoa. Kiinteistönvälittäjä huolehtii useimmiten vain siitä, että vuokrasopimusmallissa on esitetty pääkohdat: sopimuksen voimassaoloaika, asunnon omistusasiakirjan tiedot, selvitysmenettely, kuukausittaiset vuokrakustannukset, ehdot sen korotukselle sopimuksen voimassaoloaikana. Mutta entä tytöt, tupakointi,lemmikkieläimet ja kyky tuoda omat huonekalut? Tästä ei ole sanaa tavallisissa vuokrasopimuksissa. "Näin sopimukset yhdellä tai kahdella arkilla. Mitä siellä voi kirjoittaa?" Rouva Pankova on närkästynyt. "Normaali sopimus on vähintään neljä sivua. Mitä enemmän yksityiskohtia, sitä parempi."

"Välttääksesi mahdolliset ristiriidat omistajan kanssa, keskustele ensimmäisessä kokouksessa hänen kanssaan sinulle olennaisista ehdoista ja vaadi niiden sisällyttämistä vuokrasopimukseen", neuvoo Maria Zhukova Miel-Arendasta. Kaikkia vivahteita on todennäköisesti mahdotonta ennakoida. Tärkeimpien asiantuntijoiden joukossa erotetaan seuraavat henkilöt: oikeus asua yhdessä kanssasi, menettely sen omistajan vierailulla asunnossa, eläinten majoitus, korjausten suorittaminen ja kustannusten korvaaminen, huonekalujen poistaminen ja tuominen, tupakointi sisätiloissa, laskujen maksaminen, vahingonkorvausvastuu ja omaisuuden haitat, vieraiden määrä, jotka voivat olla huoneistossa päivällä ja yöllä. Jotta omistaja ei syyttää sinua huonekalujen vahingoittumisesta, on suositeltavaa liittää sopimukseen omaisuusluettelo, johon on merkittävä kaikki havaitut vahingot.

Erityistä huomiota tulisi kiinnittää myös omistajuuden osoittavaan asiakirjaan. Jos se osoittaa, että haltija omistaa vain osan huoneistosta, on hankittava suostumus (allekirjoitus vuokrasopimuksessa tai notaarin vahvistama suostumus) muilta omistajilta sekä kaikilta asunnossa rekisteröidyiltä yli 14-vuotiailta. Muuten eräänä hyvänä päivänä yksi heistä saattaa ilmestyä kotiovellesi, ilmoittaa, ettei hänellä ole missään asua, ja oleskella laillisesti huoneistossa. Kahden yksityishenkilön välinen työsopimus on laillinen ilman notaarin todistusta, lakimiehet sanovat: asiakirjassa on riittävästi passitietoja ja osapuolten allekirjoituksia. Jos omistaja syyttää vuokralaista sopimuksen rikkomisesta, vuokralaisen häätäminen ilman taistelua ei toimi. "Kaikki sopimuksen mukaiset riidat voidaan ratkaista vain tuomioistuimessa,ja se kestää keskimäärin yhdeksän kuukautta ", sanoo Moskovan asianajajayhdistys Yurprofin asianajaja Dmitri Nikolaev. Asianajajan mukaan on todennäköistä, että asunnon omistajan on etsittävä totuutta tuomioistuimessa: poliisi ei häädä vuokralaista vuokrasopimuksella käsissään. "Piirin poliisi, ellei hän ole asunnon omistajan sukulainen, ei halua edes syventyä näihin ongelmiin", asianajaja uskoo. "Tuomioistuinten virkamiehet harjoittavat häätöjä."- Tuomarit suorittavat häätöjä.- Täyttäjät ovat mukana häätöissä.

Asunnon omistaja voi kuitenkin pilata vuokralaisen elämän lyömättä tuomioistuimen kynnystä: hän alkaa yksinkertaisesti terrorisoida vuokralaista puheluilla ja vierailuilla. Tässä tapauksessa lentosi riittämätöntä omistajaa vastaan voidaan pitää tappiona: "Jos päätät muuttaa itse, katsotaan, että irtisanoit työsopimuksen omasta aloitteestasi", varoittaa Dmitri Nikolaev. - Viraston tarjoamat asiakirjat osoittavat yleensä, että Tässä tapauksessa vuokralainen ei saa edes palauttaa takuumaksun määrää (sama toinen kuukausimaksu, joka maksetaan heti sopimuksen tekemisen jälkeen: tapahtumien normaalin kehityksen tapauksessa se maksetaan vuokra-ajan viimeisen kuukauden maksamisesta vuokratulla asumistilalla. - "Raha") ".

Mutta hullun emännän hyökkäysten torjuminen jättämättä vuokrattua linnoitusta vuodeksi ei myöskään ole miellyttävä vaihtoehto. Olisi ihanteellista, jos huoneiston valintapalvelu ei olisi muodollinen, vaan tosiasiallisesti tarjottu. Toisin sanoen yksinkertaisella tavalla, jotta voit elää rauhassa edustajien löytämässä asunnossa. Veronika Pankovan mukaan pääsy tilanteesta on käyttää kiinteistövälitystoimistojen palveluja, jotka takaavat, että jos et ole onnistunut välttämään ristiriitaa vuokranantajan kanssa, sinulle valitaan toinen vaihtoehto kerran maksamallesi rahalle.

Mainonta huijauksia

Jotkut kiinteistönvälittäjät puhuvat takuusta palveluilleen. Rouva Pankovan mukaan totta Moskovan kiinteistövälitystoimisto voidaan silti laskea yhdellä kädellä. Pohjimmiltaan hän uskoo, että nämä ovat keskitason virastoja, jotka ovat kiinnostuneita maineensa muokkaamisesta. Entä ne, joilla on vakiintunut maine markkinoilla? "Deneg": n kirjeenvaihtaja potentiaalisen asiakkaan varjolla soitti toimistoille niin sanotulta "Big Four": lta, jonka osuus on suurin osa kaikista tapahtumista: BEST, INCOM, MIAN ja Miel. Oli vain yksi kysymys: takaatko toisen asunnon valitsemisen jo maksetulle provisiolle, jos ensimmäisen asunnon omistaja alkaa selviytyä minusta? Kolmessa viimeisessä virastossa he lupasivat antaa tällaisen takuun, ja ehtoja kutsuttiin samoiksi:Jos asiakkaan on pakko kolmen kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen tekemisestä vapauttaa asunto omasta syystään, hän etsii uutta kotia ilmaiseksi.

"Jos" omistaja "osoittautuu huijariiksi, eikä yrityksemme työntekijä pystynyt tunnistamaan tätä tosiasiaa tehdessään vuokrasopimusta, valitsemme asiakkaalle uuden asunnon ilmaiseksi ja palautamme koko palkkion hänelle", lisää Maria Zhukova Miel-Arendasta.

Jos emme puhu petoksesta, kiinteistönvälittäjä on tietysti kannattavampi ratkaisemaan osapuolten konfliktit kuin sekaantua uudelleen asuntovalinnan kanssa. Rouva Zhukovan mukaan agentit onnistuvat usein ratkaisemaan ongelmat: "Jokaisessa tilanteessa on perusteluja." "Poliisi tai verotarkastus voi melkein aina pelottaa omistajaa - kukaan ei maksa veroja", pienen kiinteistöyhtiön edustaja jakoi kokemuksensa Dengille nimettömänä.

On huomionarvoista, että BEST-Real Estate -yhtiön asiantuntija, joka vastasi Dengin kirjeenvaihtajan puheluun, oli hyvin yllättynyt takuuvelvoitteista, sanoi, että heillä ei ollut mitään sellaista, ja lisäksi kilpailijoiden tällaiset lupaukset ovat vain mainostekoja.

Rahanlukijan Elena Mikheevan tapaus vahvistaa valitettavasti tämän väitteen. Hänen mukaansa "INCOM-real estate" -yrityksen neuvottelujen aikana hänelle luvattiin hakea uusi asunto ilmaiseksi, jos asunnon omistajan kanssa käydään ristiriita asunnon kolmen ensimmäisen kuukauden aikana. Mutta vaikka riita tapahtui melkein seuraavana päivänä saapumisen jälkeen, agentti sanoi, että hän oli jo tehnyt työnsä. Vastauksena suullisiin valituksiin, lukijamme väittää, yhtiön osaston päällikkö kehotti kohteliaasti häntä kääntymään oikeuteen. "Deneg" -kirjeenvaihtajan pyynnöstä Elena Mikheeva tarkisti, oliko hänen viraston kanssa tekemässään sopimuksessa takauslauseke, joka antaisi mahdollisuuden toivoa tällaisen prosessin onnistumisesta: kävi ilmi, että mitään sellaista ei kirjattu. Agentti antoi takuut vain sanoin,joten vaateet häntä vastaan voivat olla vain moraalin, mutta eivät oikeuksien aloilla.

"Valiokunnan kokouksessa käsittelemme joka kuukausi eri virastoja vastaan", toteaa Veronika Pankova IDA: sta. "Useimmissa tapauksissa valitukset koskevat tarkalleen takuuvelvoitteita." Johtopäätös ei ole vaikea: mitä agentti sinulle lupaa, sinun on pyydettävä häntä näyttämään se paperilla.

Samaan aikaan, rouva Pankovan mukaan, jos puhumme kiinteistönvälittäjistä, jotka ovat työskennelleet markkinoilla pitkään, niin puolessa tapauksista konfliktit ratkaistaan yritysten sisällä. Tärkeintä on tuoda ylimmän johdon ongelmaasi. Helpoin tapa tehdä tämä on lähettää vahvistetulla kirjeellä johtajalle osoitettu ilmoitus. Myös Veronika Pankova neuvoo vaikuttamaan virastoihin julkisten organisaatioiden avulla, joihin hänen osastonsa kuuluu. "Joskus yritysjohtajat suostuvat auttamaan vasta, kun aloitan heidän kanssaan keskustelun valiokunnan puolesta", hän toteaa ja tekee heti varauksen, "vaikka otamme vastaan valitukset kaikille Moskovassa toimiville yrityksille, voimme valvoa vain niiden toimintaa Venäjän kiinteistövälittäjien killassa tai Moskovan kiinteistönvälittäjien liitossa (noin 200 toimistoa) ". Rouva Pankovan mukaanneljänneksessä tapauksista osapuolet pääsevät sovintoon. Muut tapaukset ratkaistaan yhtä toisen puolesta. "Jos päätöksemme ei sovi osapuolille, he kääntyvät oikeuteen. Mutta tämä on vain noin 5% tapauksista", - IDA: n edustaja sanoi.

Harvat pääsevät oikeuteen, yhtyy asianajaja Dmitri Nikolaev. "Keskimääräinen oikeudenkäynnin aika oikeudenkäynnissä on yhdeksän kuukautta. Täytäntöönpanomenettelyt ovat vielä hitaampia. Aika, raha ja hermot eivät kannata", hän selittää. Kiinteistönvälittäjät ymmärtävät, että kaikki heidän asiakkaistaan eivät ole sitoutuneita ihmisoikeuksien puolustajia tai asianosaisia, ja tarjoavat siksi heille niin helpon tavata oikeudessa. Joten on parempi olla tuomatta sitä tähän, säästämättä vaivaa siirtää viraston kanssa tehdyssä sopimuksessa kaikki jälkimmäisen takuuvelvoitteet ja asunnon omistajan kanssa tehdyssä sopimuksessa - elämäntyyliisi liittyvä enimmäismäärä. Koska liikkeeseenlaskun vähimmäishinta on jo lähestymässä 3000 dollaria, tylsyys ei enää näytä pikkutarkalta.

Suositeltava: